Los grandes proyectos de infraestructuras, energía, industria y desarrollo inmobiliario suelen financiarse bajo la expectativa de que el activo se diseñará, construirá, pondrá en servicio y operará conforme a hipótesis definidas sobre aspectos técnicos, plazos, costes y rendimiento.
Para prestamistas e inversores, la diligencia debida técnica ofrece una visión independiente de si esas hipótesis son realistas. Examina si el alcance del proyecto está suficientemente definido, la ingeniería está madura, los costes y el cronograma son creíbles, los contratos críticos asignan los riesgos adecuadamente, los permisos y las interfaces se comprenden y el activo terminado puede alcanzar el rendimiento del que depende el caso de financiación.
Esta función continúa después del cierre financiero. El seguimiento independiente de la construcción, la revisión de las disposiciones de fondos, la verificación del avance, la evaluación de cambios, la revisión de la puesta en servicio y las pruebas de finalización pueden proporcionar a los financiadores evidencia de que el proyecto sigue ajustándose a la base técnica utilizada al tomar la decisión de inversión.
Diligencia debida técnica antes del cierre financiero
La diligencia debida técnica para prestamistas proporciona una evaluación independiente de si el proyecto físico que respalda una operación de financiación cuenta con una base técnica y de ejecución creíble.
La revisión no pretende rediseñar el proyecto. Su finalidad es identificar riesgos técnicos significativos, comprobar las hipótesis clave y determinar si las cuestiones pendientes podrían afectar al coste, los plazos, la finalización, el rendimiento operativo o la fiabilidad del activo a largo plazo.
Comprender exactamente qué activos, sistemas e infraestructuras son necesarios para que el proyecto funcione.
Revisar los acuerdos de contratación, aprovisionamiento, construcción y puesta en servicio.
Identificar las hipótesis de producción, eficiencia, disponibilidad o servicio que respaldan el caso de negocio.
Identificar condiciones técnicas capaces de afectar a las hipótesis de financiación o a la finalización.
Alcance del proyecto y preparación del diseño
Las decisiones de financiación son más sólidas cuando el alcance del proyecto está suficientemente definido para respaldar hipótesis fiables de costes, plazos y aprovisionamiento.
Un proyecto cuyo diseño aún está en una fase importante de desarrollo puede contener cantidades, interfaces, selecciones de equipos o requisitos de las autoridades sin resolver que pueden modificar sustancialmente el caso de inversión.
Confirmar los requisitos de rendimiento, las capacidades, los criterios de diseño y las principales hipótesis técnicas.
Evaluar la madurez de planos, especificaciones, estudios y decisiones técnicas.
Identificar infraestructuras, obras temporales, sistemas auxiliares o requisitos externos que falten.
Revisar las dependencias entre paquetes, servicios, autoridades y terceros.
La cuestión crítica es si se ha reconocido la incertidumbre restante, se ha cuantificado cuando es posible y se ha previsto en las provisiones de costes, plazos y riesgos.
Tecnología, capacidad e hipótesis de rendimiento
El caso de financiación puede depender de hipótesis sobre capacidad de producción, generación de energía, caudal de proceso, eficiencia, disponibilidad, fiabilidad o costes operativos.
Por tanto, la diligencia debida técnica debe examinar si la tecnología y la configuración del sistema seleccionadas ofrecen una base razonable para alcanzar esas hipótesis.
Revisar el historial operativo y la madurez técnica de los sistemas principales cuando proceda.
Confirmar que los equipos y las infraestructuras seleccionados son coherentes con la producción prevista del proyecto.
Revisar los criterios contractuales de rendimiento y las pruebas de aceptación asociadas.
Evaluar la redundancia, las hipótesis de mantenimiento y las vulnerabilidades significativas por puntos únicos de fallo.
La revisión de ingeniería y tecnología establece si la configuración propuesta puede proporcionar la producción requerida.
El caso del proyecto considera si el nivel de rendimiento esperado es suficientemente creíble y sostenible.
Comprobar la credibilidad del coste del proyecto
Un presupuesto de proyecto técnicamente subestimado puede generar presión sobre la financiación, reducir las contingencias y aumentar la probabilidad de que los promotores necesiten capital adicional durante la construcción.
Por ello, la revisión independiente del CAPEX considera si los principales costes del proyecto son coherentes con el alcance, la madurez del diseño, la estrategia de contratación y las condiciones actuales de aprovisionamiento.
Revisar las cantidades significativas de materiales y equipos frente al diseño disponible.
Evaluar las provisiones para instalaciones principales, sistemas y adquisiciones con plazos de entrega largos.
Considerar la mano de obra, la logística, las obras temporales y las condiciones de ejecución específicas del emplazamiento.
Evaluar si la contingencia disponible es proporcional a la madurez del diseño y a la incertidumbre restante.
Cronograma, ruta crítica y riesgo de finalización
Los cronogramas de financiación de proyectos suelen vincular los hitos de construcción con la disponibilidad de deuda, el inicio de los ingresos, las obligaciones contractuales y las fechas límite finales.
Por ello, la revisión independiente del cronograma debe evaluar tanto la fecha de finalización anunciada como la lógica que la sustenta.
Identificar las actividades y las interfaces que determinan la fecha de finalización requerida.
Comprobar si las fechas de fabricación y entrega respaldan la secuencia de construcción.
Comprender el margen de tiempo disponible en las actividades y los hitos críticos.
Confirmar que se ha previsto tiempo suficiente para pruebas, correcciones y demostración del rendimiento.
La revisión debe comprobar la lógica, la productividad, las dependencias de aprovisionamiento, las aprobaciones y los requisitos de puesta en servicio, en lugar de basarse en el número de actividades del cronograma.
Contratos y asignación del riesgo técnico
Una estructura de financiación debe comprender qué riesgos existen y qué parte es contractualmente responsable de gestionarlos.
Las estructuras EPC, de diseño y construcción, de múltiples paquetes o de gestión de la construcción distribuyen de forma diferente los riesgos técnicos y de interfaces.
Confirmar que las principales responsabilidades de diseño, suministro, construcción y puesta en servicio están claramente asignadas.
Revisar las garantías, los criterios de aceptación y las medidas de compensación por rendimiento insuficiente.
Comprender las obligaciones del cronograma, los requisitos de los hitos y los mecanismos pertinentes de exoneración o ampliación de plazos.
Identificar vacíos entre paquetes en los que la responsabilidad pueda estar fragmentada o poco clara.
Permisos, terrenos, servicios e interfaces con terceros
Un proyecto puede estar técnicamente bien diseñado y seguir dependiendo de aprobaciones, acceso a terrenos, conexiones a la red, suministros de agua, carreteras, tuberías, telecomunicaciones u otras infraestructuras controladas por terceros.
Identificar las aprobaciones importantes necesarias antes de la construcción, la puesta en servicio o la operación.
Revisar la disponibilidad de los emplazamientos, corredores, servidumbres y derechos de acceso necesarios.
Confirmar los servicios externos, las capacidades y las responsabilidades de conexión necesarios.
Comprender si las infraestructuras externas estarán listas cuando el proyecto las necesite.
Por ello, las dependencias de terceros deben integrarse en la diligencia debida técnica y supervisarse junto con el cronograma principal de construcción.
Seguimiento independiente de la construcción
Una vez cerrada la financiación, el riesgo técnico pasa de determinar si el proyecto parece viable a comprobar si la ejecución real sigue siendo coherente con las hipótesis sobre las que se aprobó la financiación.
El seguimiento independiente puede proporcionar a los prestamistas visibilidad periódica sobre avance, calidad, costes, plazos, cambios técnicos y riesgos emergentes.
Verificar la construcción terminada mediante inspección en obra y la evidencia disponible del proyecto.
Revisar el cumplimiento de hitos, las actividades críticas y los retrasos emergentes.
Considerar los hallazgos de calidad significativos, los informes de no conformidad (NCR), los defectos y las cuestiones técnicas pendientes.
Identificar cambios que puedan afectar a la finalización, el coste o el rendimiento operativo.
Los participantes del proyecto informan sobre el avance, los costes, los plazos y el estado de las incidencias.
El rendimiento comunicado se considera junto con la evidencia de obra, los registros y la revisión técnica independiente.
Verificación del avance y disposiciones de financiación
La financiación de la construcción puede liberarse progresivamente a medida que avanzan el gasto del proyecto y la finalización física.
La revisión técnica independiente puede ayudar a evaluar si el avance declarado está razonablemente respaldado por trabajos terminados, equipos entregados, hitos contractuales y otras evidencias pertinentes.
Verificar una muestra representativa del avance físico frente a la finalización comunicada.
Revisar los equipos o materiales significativos incluidos en la solicitud pero aún no instalados.
Confirmar que se han alcanzado los hitos contractuales o técnicos definidos cuando proceda.
Considerar si la financiación disponible sigue siendo suficiente para completar el alcance pendiente.
Cambios, contingencias y coste de finalización
Los proyectos de construcción evolucionan. El desarrollo del diseño, las condiciones imprevistas del emplazamiento, los cambios de materiales, las presiones de aprovisionamiento y las reclamaciones de los contratistas pueden consumir las contingencias y alterar las hipótesis originales de financiación.
Por ello, el seguimiento debe considerar el efecto acumulado de los cambios, además del valor de cada modificación individual.
Seguir los cambios comprometidos del proyecto y su efecto sobre el presupuesto y el cronograma.
Considerar las cuestiones pendientes que pueden originar futuras incidencias de costes o plazos.
Comparar la contingencia residual con la madurez y el riesgo que permanecen en el proyecto.
Evaluar si los fondos disponibles siguen siendo adecuados para la construcción y la puesta en servicio pendientes.
El consumo rápido de las contingencias puede señalar un aumento del riesgo de finalización incluso antes de superar el presupuesto formal.
Puesta en servicio, pruebas de rendimiento y finalización
La finalización en la financiación de proyectos suele exigir más que la construcción física. Puede ser necesario que el activo demuestre condiciones funcionales, de rendimiento, regulatorias y contractuales definidas antes de que pueda reconocerse la finalización.
Confirmar que los sistemas requeridos están suficientemente terminados para una puesta en servicio controlada.
Verificar que los sistemas funcionan individualmente y de forma conjunta bajo condiciones definidas.
Demostrar la capacidad, la producción, la eficiencia, la disponibilidad u otros criterios contractuales.
Comprender si los defectos residuales o la documentación afectan a una operación segura y fiable.
Las estructuras, los equipos y los sistemas están sustancialmente instalados.
Se han alcanzado y acreditado las condiciones técnicas, de rendimiento y de finalización requeridas.
Mantener una visión técnica independiente
Los prestamistas, promotores, contratistas y operadores participan en el mismo proyecto, pero no siempre tienen perspectivas idénticas sobre los riesgos.
El aseguramiento técnico independiente aporta una visión separada, basada en evidencias, sobre si el proyecto sigue ajustándose a las hipótesis y condiciones pertinentes para la financiación.
Identificar los riesgos técnicos antes de formalizar los compromisos de financiación.
Seguir el avance del proyecto y los riesgos emergentes durante la construcción.
Proporcionar evidencia técnica pertinente para las decisiones sobre avance y disposición de fondos.
Revisar la puesta en servicio, las pruebas y las condiciones pendientes antes de la finalización definitiva.
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En el contexto de la financiación de proyectos y el aseguramiento técnico para prestamistas, Global Alliance Register puede ayudarle en las siguientes áreas:
Revisión independiente del alcance del proyecto, la madurez de la ingeniería, la estrategia de ejecución y los riesgos técnicos significativos antes de la financiación.
Evaluación técnica de las hipótesis de costes del proyecto, las contingencias, la lógica del cronograma y las dependencias críticas para la finalización.
Evaluación de las tecnologías seleccionadas, la capacidad de diseño, las garantías y las principales hipótesis de rendimiento operativo.
Revisión periódica en obra y de documentos que abarca avance, calidad, cronograma, cambios y riesgos técnicos emergentes.
Revisión independiente del avance físico, los equipos principales, el cumplimiento de hitos y las consideraciones pertinentes sobre el coste de finalización.
Inspección y vigilancia técnica de fabricantes críticos, paquetes de equipos y adquisiciones con plazos de entrega largos.
Presencia y verificación independientes en pruebas críticas funcionales, integradas y de rendimiento.
Revisión independiente de pruebas, defectos residuales, documentación y condiciones técnicas finales pertinentes para la finalización del proyecto.
Vincular la realidad de la ingeniería con el caso de financiación
En última instancia, la financiación de proyectos depende del rendimiento de un activo físico. Los modelos financieros pueden definir los ingresos esperados, el servicio de la deuda y la rentabilidad, pero esos resultados dependen de que la ingeniería, el aprovisionamiento, la construcción, la puesta en servicio y la operación cumplan las hipótesis del modelo.
La diligencia debida técnica y el seguimiento independientes crean un puente entre ambas perspectivas. Antes de la financiación, comprueban si las hipótesis técnicas son creíbles. Durante la construcción, evalúan si el proyecto sigue el rumbo previsto. En la finalización, ayudan a determinar si el activo ha demostrado las condiciones necesarias para operar.
Hipótesis de costes, fecha de finalización, producción, disponibilidad, rendimiento operativo y flujos de caja.
La ingeniería, la construcción, las pruebas y las evidencias independientes proporcionan la base técnica.
¿Indica la evidencia técnica objetiva que el proyecto puede terminarse conforme a hipótesis razonables de costes y plazos y después alcanzar el rendimiento necesario para respaldar el caso operativo y de financiación previsto?